Рассказываем, как изменились предложение, цены и спрос на дома блокированной застройки в Московской области за 2023 год
Таунхаусы появились в России относительно недавно, первые проекты были построены в Подмосковье в 1995 году. Сегодня они пользуются популярностью у покупателей, однако предложений подобных домов в Московской области немного. После перехода на продажи новостроек по эксроу-счетам небольшие застройщики потеряли интерес к этому сегменту рынка.
Эксперты рассказали, какие изменения произошли на рынке таунхаусов Московской области за 2023 год.
Предложения не хватает
Предложение таунхаусов за последний год немного выросло, однако оно не удовлетворяет спрос, утверждают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Сейчас покупателям в Московской области предлагается 1,81 тыс. таунхаусов, это на 3% больше, чем год назад, рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, более половины от всего предложения приходится на четыре направления — Новорижское, Дмитровское, Симферопольское и Ленинградское.
Небольшой рост произошел из-за увеличения предложения от собственников, новых таунхаусов почти не строят, отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По данным компании, в начале 2024 года на первичном загородной рынке Подмосковья покупателям предлагаются 800 объектов блокированной застройки (–7% за год) в 38 проектах (–8% за год).
Таунхаус по закону
Таунхаус — понятие в большей степени маркетинговое, в российских законах такого понятия нет. С юридической точки зрения они называются жилыми домами блокированной застройки. По Градостроительному кодексу жилой дом в составе блокированной жилой застройки (таунхаус) — это дом для проживания одной семьи, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (квартирами), он должен быть не выше трех этажей (допускается мансардный этаж) и расположен на отдельном земельном участке, а выход должен быть на территорию общего пользования.
Сегмент таунхаусов показывал свою востребованность реальными продажами до середины 2019 года, когда были приняты поправки в закон о долевом строительстве (эскроу-счета), приравнивающие их к квартирам, отмечает Таганов. После этого предложение данного формата стало сокращаться, новых проектов практически не выходило. «Схема такая: сначала девелопер возводит какой-то маленький объем (10–20 квартир), уже построенное жилье продается по договорам купли-продажи и, соответственно, дороже, чем на этапе строительства и по ДДУ. На этом рынок не выживет, и таких проектов становится все меньше и меньше», — пояснил эксперт.
«Таунхаусы — умирающий сегмент после 2019 года в связи с тем, что застройщики таких проектов блокированной застройки не могут выполнять требования, предъявляемые к девелоперам многоэтажек», — считает эксперт «Инкома». По его словам, на рынке загородного жилья Подмосковья отмечается нехватка предложения таунхаусов, но развиваться этому формату не дают законодательные ограничения, а не рынок.
Спрос стагнирует
На таунхаусы приходится менее 5% от числа просмотров объявлений по продаже дач, коттеджей и земельных участков в Московской области, уточнил Попов. Он подчеркнул, что активность аудитории ЦИАН по просмотру объявлений о продаже таунхаусов почти не изменилась (–1% год к году). «В первой половине года активность аудитории опережала прошлогодние показатели на 10–15%, во второй — сложился обратный тренд. Это характерно для всего загородного сегмента рынка жилья. На фоне ажиотажного спроса те, кто хотел сохранить накопления на фоне волатильности курса рубля и ипотечных ставок, в первую очередь обращали внимание на квартиры в новостройках», — подчеркнул Попов.
Рынок готов покупать таунхаусы, но, поскольку их почти не строят (или строят в очень маленьком объеме), то, соответственно, этот сегмент не развивается, считает Таганов. По его мнению, если таунхаусы будут возводить, они станут продаваться, потому что любители этого формата всегда найдутся.
Среди покупателей набирают популярность таунхаусы меньшей площади. «Средняя площадь таунхаусов продолжает уменьшаться, так же как и габариты блока из вытянутых узких трех блок-секций, становятся популярными более широкие, но двухэтажные таунхаусы. Средняя площадь такого формата недвижимости за год сократилась на 20–25 кв. м и сейчас составляет около 130 кв. м», — рассказала директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган.
Сколько стоят таунхаусы в Подмосковье в 2024 году
Средний бюджет предложения таунхаусов в Московской области в начале 2024 года составил 32,5 млн руб., что на 8% больше, чем в начале прошлого года, уточнил Попов. В ЦИАН также наблюдают рост средней стоимости в объявлениях с начала года. По данным ФСК Family, на первичном рынке таунхаусов Подмосковья цена 1 кв. м выросла на 17%, с 98 тыс. до 115 тыс. руб. В некоторых проектах цена «квадрата» достигает 165 тыс. руб.
Все, что продается в готовом виде по договору купли-продажи, дороже, чем продавалось бы строящееся, утверждают эксперты. «Если бы, например, у девелоперов была возможность продавать строящиеся таунхаусы по ДДУ на нормальных условиях, которые приемлемы для девелоперов малоэтажного сегмента, то цены на них были бы ниже, соответственно, больше было бы людей, которые могли бы себе позволить такую покупку», — считает Таганов.
Читайте также: