В этой истории нам пришлось бороться с двумя банками, и даже задействовать Консульство Казахстана. А началось все с того, что у моей клиентки было трое детей. Причем, старший успел жениться. В России принято, чтобы родители помогали своим детям. Вот и перед нами с клиенткой встала задача сформировать такую сделку, чтобы после продажи двушки приобрести две квартиры (двушку и трешку) и еще дачу. Клиентка вовсе не миллионерша, а обычный медицинский работник.
Трудности перевода
Семьи, в которых растут несколько детей, всегда будут иметь много целей в отношении недвижимости. Когда стоит сразу много задач, путь один – через цепочку. У нас получилось семь звеньев, и мы собрали в этой сделке все возможные трудности: опека, ипотека, неточные сведения в Росреестре, запрос о помощи в Консульство.
Как сложилась цепочка? Нашу двушку покупала семья по ипотеке банка АК Барс. Мы нашли двушку для старшего сына, ее продавал гражданин Казахстана. Также мы нашли трешку для клиентки и ее двух младших детей. А еще присмотрели дачу, которую продавали люди, переезжающие в Краснодар.
Продажа нашей двушки означала для нас получение денег для первоначального взноса. Однако продажа задерживалась из-за банка покупателей. И мы приняли решение начать регистрацию с другими участниками цепочки.
Квартиру гражданина Казахстана мы покупали в ипотеку, и наш банк сначала одобрил иностранный паспорт продавца и доверенность, которая была оформлена в соседней стране. Но уже перед сделкой банк вдруг отказался от своего решения. Ему нужны были более весомые гарантии безопасности. Пришлось через Консульство заново заказывать перевод всех документов.
Продавец покупал квартиру в Екатеринбурге для своих детей, чтобы они проживали в ней во время учебы в России. Но его дети в итоге поступили в Питерский вуз, и квартира в Екатеринбурге стала не нужна. Когда в Консульстве выдали все документы, мы, наконец, были готовы к первой сделке. Но у нас все еще не было денег на первоначальный взнос.
Обычно банки такие сделки не проводят. Нет взноса – нет кредита. Но в этот раз мы сумели договориться на оформление отлагательных условий. Они подразумевают, что денежные расчеты могут производиться после перехода прав собственности, при условии согласия сторон. Продавец нам доверился и согласился. Слишком много усилий уже было вложено в одобрение через Консульство. Сделка состоялась, и мужчина остался в Екатеринбурге ожидать перевода денег. Он рассчитывал на пару дней. В итоге ему пришлось жить в Екатеринбурге еще две недели.
Выписки из ЕГРН могут содержать ошибочные или неточные сведения об объекте. И можно было бы начать процедуру исправления. Но мы-то уже зашли в сделку. У нас все сроки горят. Цепочка грозила развалиться, потому что цены на квартиры поползли вверх, и продавцы начинали думать, а не отказаться ли от прежних условий.
Руководитель офиса банка в Екатеринбурге ничего не решал или не хотел решать. Мы вышли на руководство банка в Казани. Переговоры дошли до ругани. Наша позиция была в том, что банк оформил и подписал кредитный договор на основании выписки из ЕГРН. И никого на тот момент не смущали никакие формулировки. Но когда мы уже вошли в сделку, и деньги нужны, как говорится, вчера, вдруг выясняется, что их не будет.
В свое время сведения из БТИ в Уральском регионе были переданы в Росреестр неполностью, частично некорректно, потому что большая часть этой работы выполнялась вручную. При занесении сведений о нашем объекте было прописано «жилое помещение», но не добавлено «квартира». Эти две формулировки идентичны, и поэтому обычно банки в кредитных договорах сами добавляют в скобках нужные термины.
После яростных пререканий с офисом в Казани компромиссное решение все же было найдено. Мы подписали допсоглашение.
Вообще, это очень сложная схема, потому что влияли два фактора: выход на сделку без первоначального взноса и зависимость от банка покупателя. Эмоции не передать. Но мы все этапы закончили и взяли две ипотеки, на клиентку и на старшего сына.
В этой ситуации было очень жалко гражданина из Казахстана. Он долго оформлял документы, долго ждал денег, потом ему нужно было уехать в рейс, потом он снова вернулся. Деньги все еще не были перечислены. Но таковы реалии сделок с цепочками.